募集を出しても、内見が入らない。

内見はあっても、なかなか決まらない。

家賃を下げてみようか、設備を足してみようか——そう考えて、実際に手を打った方もいらっしゃると思います。それでも空室が続いているなら、一度立ち止まって考えたいことがあります。

結論から言うと、家賃や設備を見直す前に、「誰に向けて募集しているか」を見直す方が、効果が出るまでの時間が短いことがあります。

岡山市内では、単身の高齢の方や、生活保護を受けている方からの部屋探しのご相談が、年々増えています。一方で、これらの方を受け入れる物件は、まだ限られているのが実情です。

つまり、探している人はいるのに、届いていないというミスマッチが起きています。

この記事では、一般的な空室対策を整理したうえで、「募集ターゲットを広げる」という選択肢について、岡山の現場から具体的にお伝えします。

まず、よくある空室対策を整理します

空室が続いたとき、まず検討されるのは次の3つです。

① 家賃を下げる
効果は出やすいですが、一度下げた家賃はなかなか戻せません。長期的な収益への影響が大きい選択です。

② 設備を足す（インターネット無料、宅配ボックスなど）
初期費用がかかります。効果が出るまでに時間もかかり、投資に見合うかどうかの見極めが必要です。

③ ポータルサイトへの掲載を増やす、写真を撮り直す
コストは比較的抑えられますが、そもそも見ている人の層が変わらなければ、反応も変わりません。

これらはどれも間違った対策ではありません。ただ、共通しているのは「同じ層に向けて、より魅力的に見せる」という発想であることです。

見せ方を変えても、見る人が変わらなければ限界がある

家賃を下げても、設備を足しても、その情報を見ているのが「今までと同じ層」であれば、反応の総数はそれほど変わりません。

岡山市では、単身高齢の方の増加とあわせて、住まい探しに時間がかかる方からのご相談が増えています。保証人が立てられない、審査が不安、初期費用が用意できない——こうした理由で、条件に合う物件を探し続けている方が一定数いらっしゃいます。

この層に情報が届く形になっているかどうかは、家賃や設備とは別の論点です。

第3の選択肢｜募集ターゲットを広げる

家賃・設備・見せ方という3つの対策と並べて、もう一つの選択肢があります。

それが、生活保護を受けている方や、単身で高齢の方を、はじめから募集対象に含めるという考え方です。

「今までも断っていたわけではないけれど、積極的に受け入れる姿勢を示していなかった」というオーナー様は少なくありません。姿勢を明確にするだけで、届く層が変わることがあります。

なぜこの層に注目する意味があるのか

• 住宅扶助という制度により、家賃の支払いに一定の裏付けがある（代理納付を利用すれば、福祉事務所から直接支払われる仕組みもあります）
• 長期入居につながりやすい傾向がある（転居のハードルが高いため、決まった住まいに落ち着く方が多い）
• 岡山市内でこの層向けの募集をしている物件は、まだ多くありません（供給が需要に追いついていない）

もちろん、良いことばかりではありません。連絡体制や見守りの仕組みを整える必要があり、保証人なしの申込への対応も検討が必要です。この点は、管理会社の選び方やメリット・デメリットを扱った別記事で詳しく取り上げています。

岡山市内の空き家・空室をめぐる状況

総務省が実施する住宅・土地統計調査によると、岡山県の空き家率はおおむね16%台で推移しており、全国的にも高い水準にあるとされています。

これは県内の住宅全体（賃貸・持ち家含む）を対象にした数字ですが、賃貸物件においても、空室が長期化しやすい状況が背景にあると考えられます。

一方で、単身高齢世帯は今後も増加が見込まれており、住まい探しに時間がかかる方への対応力が、賃貸経営の差になっていく可能性があります。

※空き家率は住宅全体の統計であり、賃貸アパート単体の空室率とは異なります。数値は執筆時点の公表値をもとにした目安としてご覧ください。

実際にどこから手をつければいいか

「受け入れてみよう」と思っても、何から始めればいいか分からない、というお声もよくいただきます。順番としては、次の流れが現実的です。

1. 募集条件の見直し：「相談可」の姿勢を示す。断らない前提で条件を確認する
2. 家賃設定の見直し：住宅扶助の範囲内に収まるか、共益費や駐車場代の切り分けで調整できないかを確認する
3. 申込対応の準備：保証人なし・緊急連絡先なしの申込にどう対応するかを、事前に管理会社と決めておく
4. 入居後の体制づくり：巡回頻度や緊急時の連絡フローを確認する

この一連の流れを、大家さんおひとりで組み立てる必要はありません。 管理会社や仲介会社に相談しながら進める方が、抜け漏れなく、早く動けます。

具体例｜岡山市内の単身向けアパートで考えてみる

家賃4万円・1K・単身向けのアパートを例にします。

• 空室が3か月続いた場合の減収：4万円 × 3か月 = 12万円
• 募集ターゲットを広げ、1か月早く決まった場合：減収は4万円にとどまり、8万円分の差が生まれる計算になります

もちろん、これは一つの試算です。実際の反響は、立地・築年数・周辺相場によって変わります。ただ、「対象を広げる」というのは、大きな追加投資をせずに試せる選択肢という点で、検討する価値はあります。

注意しておきたいこと

「生活保護の方なら誰でもすぐ決まる」わけではありません
家賃が住宅扶助の範囲に収まっているか、物件の条件が合っているかなど、通常の入居審査と同様に確認すべき点はあります。

受け入れると決めたら、体制も一緒に整える
募集条件を変えるだけでなく、入居後の連絡体制や、申込時の対応フローも合わせて準備しておくと、実際に申込が入ったときに慌てずに済みます。

属性で一律に判断しない
「生活保護の方だから」「高齢の方だから」という理由だけで可否を決めるのではなく、一件ずつ条件を確認する姿勢が、結果として長期入居やトラブルの少なさにつながります。

よくある質問

生活保護の方を受け入れると、家賃は必ず入りますか？

代理納付という仕組みを使えば、住宅扶助にあたる部分は福祉事務所から直接支払われるため、回収の不確実性は下がります。ただし、代理納付にするかどうかは福祉事務所の判断であり、共益費や駐車場代など対象外の費用が残ることもあります。「必ず」とは言い切れませんが、有力な選択肢の一つです。

うちの物件は古いのですが、それでも需要はありますか？

築年数だけで判断できるものではありません。家賃が住宅扶助の範囲に収まっていること、生活動線に大きな問題がないことが、まず確認したいポイントです。築古物件だからこそ、この層の受け入れが空室対策として有効なケースもあります。

家賃を下げずに、対象を広げるだけで効果はありますか？

家賃を据え置いたまま、募集条件の表現や掲載先を見直すだけで反響が変わることがあります。ただし、家賃が住宅扶助の上限を超えている場合は、そもそも対象にならない可能性があるため、まず家賃設定の確認から始めることをおすすめします。

一人で対応するのは不安です。誰かに相談できますか？

管理会社や仲介会社に相談しながら進めるのが現実的です。募集条件の設計から、申込対応、入居後の体制づくりまで、実務経験のある会社に相談することで、抜け漏れを減らせます。

まとめ

空室対策というと、家賃・設備・見せ方の3つに目が向きがちですが、「誰に向けて募集しているか」という第4の視点があります。

岡山市内では、生活保護を受けている方や単身高齢の方からの部屋探しの相談が増えている一方、受け入れ姿勢を示している物件はまだ多くありません。ここに、大きな投資をせずに試せる余地があります。

もちろん、体制づくりや申込対応など、事前に準備しておきたいことはあります。次の記事では、受け入れのメリット・デメリットを、もう少し詳しく整理していきます。

岡山市の空室対策、まずは現状の整理から

ミニクルホームは、岡山市を中心に、生活保護を受けている方・高齢の方の部屋探しに日常的に向き合ってきました。その経験を、大家さん側の空室対策のご相談にも活かしています。

• 空室が続いていて、何から手をつければいいか分からない
• 募集ターゲットを広げることを検討しているが、実務が不安
• 今の家賃設定が住宅扶助の範囲に収まっているか確認したい

こうしたご相談を、無料でお受けしています。まずは物件の状況をお聞かせください。

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【ご注意】 記事内の空き家率・住宅扶助額などの数値はいずれも目安・参考値です。最新の情報は各公表元（総務省、岡山市の福祉事務所など）でご確認ください。空室対策の効果は物件の立地・状態・時期によって異なり、成約や収益を保証するものではありません。

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