未登記建物がある実家は売却できる？表題登記が必要なケース

「相続した実家を調べたら、土地の登記はあるのに建物の登記が見つからない」

「固定資産税は毎年払っているので、建物も登記されていると思っていた」

「増築した部屋が登記簿の床面積へ反映されていないが、そのまま売却できる？」

古い実家や相続した空き家では、建物が法務局へ登記されていない「未登記建物」が見つかることがあります。

結論からいうと、未登記建物があっても、不動産会社への売却相談、査定、買主探しを始めることはできます。

しかし、建物を残したまま売却する場合は、買主への所有権移転、住宅ローン、抵当権設定、売主の所有権確認などのため、売買決済までに建物表題登記や所有権保存登記が必要になることがあります。

一方、建物を解体して土地だけで売却する場合は、建物の状態、解体時期、買主の融資、固定資産税の手続などを確認したうえで、表題登記をせずに進められる可能性もあります。

重要なのは、最初から「未登記だから売れない」「解体すれば登記は不要」と決めつけず、建物全体が未登記なのか、増築部分だけ未反映なのか、建物を残して売るのかを整理することです。

未登記建物とは？

未登記建物とは、建物が実際に存在しているにもかかわらず、法務局に建物の登記記録が作られていない建物です。

登記済みの建物には、登記簿の表題部に主に次の事項が記録されます。

• 建物の所在
• 家屋番号
• 建物の種類
• 構造
• 床面積
• 新築年月日等
• 表題部所有者

建物全体が未登記の場合は、法務局で建物の登記事項証明書を取得しようとしても、該当する登記記録が見つかりません。

未登記には複数の状態がある

未登記建物があっても売却相談はできる

未登記建物があるからといって、不動産会社へ査定を依頼できないわけではありません。

登記手続が終わっていなくても、先に次の確認を進められます。

• 土地の査定価格
• 建物を残した場合の売却可能性
• 古家付き土地としての販売可能性
• 解体後に土地で売る場合の価格
• 建物の老朽化・雨漏り・傾き
• 境界・接道・再建築の可否
• 残置物や家財の量
• 買主が住宅ローンを利用する可能性

土地家屋調査士へ依頼する前に、不動産会社の査定を受けて、建物を残す価値があるのか、解体前提で売るのかを整理する方法もあります。

ただし、具体的な売買契約や決済へ進む前には、必要な登記と処理期限を明確にする必要があります。

未登記のままでは売却しにくい理由

1．建物の所有者を登記で確認できない

未登記建物には、法務局上の所有権登記がありません。

そのため、買主や金融機関から見ると、本当に売主が建物を処分できる所有者なのかを確認しにくくなります。

固定資産税を払っている人と、建物の法律上の所有者が必ず一致するとは限りません。

2．買主へ建物の所有権を登記できない

建物の登記記録がなければ、通常の方法で売主から買主への所有権移転登記を行うことができません。

建物を残したまま売却する場合は、原則として先に表題登記を行い、所有権の登記を整えたうえで、買主へ移転する手順を検討します。

3．住宅ローンの担保にできない

買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関は土地と建物に抵当権を設定することがあります。

未登記建物には通常の抵当権設定登記ができないため、融資条件として表題登記や所有権保存登記を求められる可能性があります。

4．登記面積と現況が一致しない

増築部分が未登記の場合は、登記簿の床面積と現況が一致しません。

金融機関の担保評価、火災保険、建築法令、固定資産税、売買契約の面積表示に影響する可能性があります。

5．所有者間の争いが起きやすい

建築した人、費用を出した人、固定資産税を払っていた人、土地の所有者が異なるケースがあります。

相続が数世代にわたっている場合は、誰が建物の所有権を引き継いだのかを証明する資料が不足しやすくなります。

表題登記が必要になりやすいケース

表題登記とは？

建物表題登記とは、新しく建物の登記記録を作り、建物の物理的な状況を表題部へ記録する手続です。

主に次の内容を調査・登記します。

• 建物の所在
• 家屋番号
• 建物の種類
• 構造
• 各階の床面積
• 新築年月日等
• 表題部所有者

建物表題登記には建物図面・各階平面図が必要で、現地調査や測量を行います。

表示に関する登記の代理を依頼する場合は、土地家屋調査士が専門家です。

表題登記と所有権保存登記の違い

建物表題登記には申請期限がある

不動産登記法では、新築した建物や、表題登記のない建物の所有権を取得した人は、原則として所有権を取得した日から1か月以内に表題登記を申請する義務があります。

申請義務を怠った場合は、10万円以下の過料対象となる可能性があります。

未登記かどうか確認する方法

1．建物の登記事項証明書を確認する

法務局またはオンライン請求で建物の登記事項証明書を取得します。

ただし、住居表示と登記上の所在・家屋番号は同じとは限りません。

土地の登記、地図、固定資産税資料などを確認しながら、該当建物の登記記録を探します。

2．固定資産税課税明細書を確認する

固定資産税課税明細書には、土地・家屋の所在地、床面積、評価額などが記載されています。

家屋番号が空欄になっている場合や、「未登記」などの記載がある場合は、未登記建物の可能性があります。

ただし、課税明細書だけで最終判断せず、法務局の登記記録と照合してください。

3．名寄帳・固定資産課税台帳を確認する

相続した実家について、亡くなった方が所有していた不動産を確認するため、自治体で名寄帳等を取得する方法があります。

法務局で登記されていない家屋でも、自治体の固定資産税台帳には登録されている場合があります。

4．現況と登記床面積を比較する

登記済みの母屋でも、後から増築した部屋、サンルーム、離れ、倉庫などが登記へ反映されていないことがあります。

登記事項証明書、固定資産税明細、建築図面、現況を比較しましょう。

固定資産税を払っていれば登記済み？

固定資産税が課税されていても、法務局で登記されているとは限りません。

固定資産税は市町村が現況を調査して課税する制度です。

一方、不動産登記は法務局が建物の物理的状況や権利関係を公示する制度です。

相続した未登記建物を売る手順

1. 土地と建物の登記状況を確認する
   土地の名義、建物登記の有無、抵当権を確認します。
2. 固定資産税資料を確認する
   課税明細、名寄帳、家屋評価証明書等を確認します。
3. 法定相続人を確認する
   戸籍を集め、誰が相続人になるか整理します。
4. 遺言・遺産分割協議を確認する
   土地と未登記建物を誰が取得するのか決めます。
5. 不動産査定を受ける
   建物を残す場合と解体する場合の売却可能性を比較します。
6. 土地家屋調査士へ相談する
   表題登記、変更登記、必要書類、現地調査を確認します。
7. 必要な表示登記を申請する
   建物の所在、構造、床面積、所有者を登記します。
8. 司法書士へ権利登記を相談する
   所有権保存登記、土地の相続登記等を進めます。
9. 売却活動を行う
   古家付き土地、中古住宅、解体後の土地売却を比較します。
10. 決済・所有権移転を行う
    売買代金の受領と同時に買主へ所有権を移転します。

相続人名義で表題登記できる？

亡くなった親が建築した未登記建物を相続した場合は、相続関係と所有権を証明する資料を提出し、相続人を表題部所有者として表題登記できる場合があります。

ただし、次の状況によって申請人や必要書類が変わります。

• 遺言書がある
• 遺産分割協議が成立している
• 複数の相続人が法定相続分で取得する
• 建物を建てた人と土地名義人が異なる
• 数世代にわたり相続が発生している
• 建築資料が残っていない

誰の名義で表題登記するかを自己判断せず、土地家屋調査士と司法書士へ相続関係を説明して確認してください。

表題登記で準備する主な資料

古い未登記建物では、新築時の書類が残っていないことも多いため、複数の資料を組み合わせて所有権や建築時期を証明します。

増築部分だけ未登記の場合

母屋は登記されていても、後から増築した部分が登記へ反映されていないことがあります。

たとえば次のようなケースです。

• 和室を増築した
• 平屋へ2階部分を追加した
• 離れと母屋を接続した
• 車庫を居室へ変更した
• 店舗部分を住宅へ改装した
• 物置や倉庫を増設した

建物の床面積、構造、種類などが変わった場合は、建物表題部変更登記が必要になることがあります。

また、登記の問題とは別に、建築確認、容積率、建ぺい率、用途変更、接道などの法令上の確認が必要になる場合があります。

未登記建物を解体して土地だけ売る方法

老朽化が進み、建物を利用する価値が低い場合は、売主が建物を解体して土地として売却する方法があります。

建物が最初から未登記で、解体後に建物自体を売買対象にしない場合は、表題登記を行わず土地売却へ進められる可能性があります。

ただし、次の点を事前に確認してください。

• 本当に建物が未登記か
• 登記済みの別建物が残っていないか
• 建物所有者・相続人全員が解体へ同意しているか
• 住宅ローンや抵当権が付いていないか
• 解体業者へ依頼できる権限があるか
• 自治体への家屋滅失届等が必要か
• 固定資産税が変わる時期
• 解体後に再建築できる土地か
• 空き家の税制特例や補助制度へ影響しないか

登記済み建物を解体する場合

登記済みの建物を解体した場合は、原則として建物滅失登記が必要です。

未登記だと思い込んで解体した後、古い登記記録が残っていたことが分かる場合もあります。

解体前に登記調査を行いましょう。

建物を残したまま「土地だけの価格」で売れば登記不要？

売買契約書で建物価格を0円としたり、古家付き土地として土地価格だけを表示したりしても、建物の所有権や引渡しの問題がなくなるわけではありません。

土地上に建物が存在する以上、次の点を契約で整理する必要があります。

• 建物の所有者は誰か
• 買主へ建物も引き渡すのか
• 誰が解体するのか
• 解体費用を誰が負担するのか
• 建物に不具合があった場合の責任
• 固定資産税台帳上の所有者変更
• 買主の融資条件

建物価格を付けないことと、建物の登記や所有権確認が不要になることは同じではありません。

未登記建物があると住宅ローン審査はどうなる？

買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関は担保となる土地・建物の登記事項、法令適合性、評価額等を確認します。

未登記建物がある場合は、次の対応を求められる可能性があります。

• 融資実行前に建物表題登記を完了する
• 所有権保存登記を行う
• 増築部分の変更登記を行う
• 未登記建物を解体する
• 建築確認関係書類を提出する
• 融資対象から建物を除外する
• 融資を受けられない

金融機関によって対応が異なるため、買主が決まってから慌てるのではなく、販売開始前に登記の予定を立てることが重要です。

未登記建物の登記費用はいくら？

建物表題登記に必要な費用は、建物の規模、棟数、資料の有無、増築の状況、相続人の人数、現地調査の難易度などによって異なります。

特に古い未登記建物では、建築確認済証や工事完了引渡証明書がなく、所有権証明資料の収集に時間がかかる場合があります。

見積りでは次の内訳を確認しましょう。

• 現地調査費
• 資料調査費
• 測量・図面作成費
• 建物表題登記の報酬
• 増築部分の変更登記費用
• 所有権保存登記の登録免許税・司法書士報酬
• 相続登記の登録免許税・司法書士報酬
• 戸籍・証明書等の取得費

不動産会社の査定額と、登記・解体に必要な費用を比較して、売却方法を決めることが大切です。

未登記建物を放置するリスク

• 買主が見つかっても決済できない
• 住宅ローンを利用する買主が検討できない
• 誰が所有者か証明しにくくなる
• 相続人が増えて必要書類が複雑になる
• 建築時の資料をさらに紛失する
• 増築部分の法令確認が難しくなる
• 担保設定や融資ができない
• 表題登記の申請義務違反が問題になる
• 固定資産税台帳と登記の不一致が続く

売却前の確認チェックリスト

よくある質問

未登記建物がある実家は絶対に売れませんか？

絶対に売れないわけではありません。査定、買主探し、売却相談はできます。ただし、建物を残す場合は、所有権移転や住宅ローンの関係で、決済前に表題登記等を求められることがあります。

売買契約だけなら未登記のままでもできますか？

契約自体が直ちに無効になるとは限りませんが、決済までに必要な登記を終えることを契約条件にするなどの対応が必要です。登記できない場合の解除条件や費用負担も明確にします。

固定資産税を払っているので登記済みではありませんか？

固定資産税の課税と法務局の登記は別制度です。課税されていても未登記のことがあります。登記事項証明書と課税明細を照合してください。

増築部分だけ未登記でも売れますか？

売却相談はできますが、登記簿と現況が一致しないため、買主の融資や担保評価へ影響する可能性があります。建物表題部変更登記や建築法令の確認が必要になる場合があります。

未登記の倉庫や車庫も登記が必要ですか？

建物としての要件を満たすか、母屋の附属建物として扱うかなどで異なります。土地家屋調査士へ現況を確認してもらいましょう。

相続登記と建物表題登記はどちらを先にしますか？

土地の登記状況、未登記建物の所有者、遺産分割の内容などによって手順が変わります。土地家屋調査士と司法書士に同時に相談し、申請順序を決める方法が安全です。

親名義の未登記建物を自分名義で登記できますか？

相続関係と建物の所有権を証明できれば、相続人を表題部所有者として申請できる場合があります。遺言、遺産分割協議、戸籍、所有権証明資料等の確認が必要です。

未登記建物を先に解体すれば問題はなくなりますか？

必ずしもそうではありません。所有者・相続人の同意、住宅ローン、再建築可否、税制特例、補助制度を確認する必要があります。解体前に査定と登記調査を行いましょう。

建物表題登記は自分でもできますか？

本人申請も可能ですが、現地調査、測量、建物図面・各階平面図の作成、所有権証明資料の判断が必要です。古い未登記建物は資料不足が起きやすいため、土地家屋調査士への相談が現実的です。

表題登記をすれば違法増築も問題なく売れますか？

いいえ。登記と建築基準法上の適法性は別です。表題部変更登記をしても、違法な増築が適法になるわけではありません。

ミニクルホームで表題登記を申請できますか？

建物表題登記・変更登記の代理申請は土地家屋調査士、所有権保存・相続登記等は司法書士の業務です。ミニクルホームでは、未登記建物がある実家の査定、売却方法、解体前後の価格比較、古家付き土地としての販売を不動産実務の範囲で整理します。

まとめ｜未登記だから先に解体ではなく、売り方を決めてから登記を確認する

未登記建物がある実家でも、不動産会社への査定や売却相談を始めることはできます。

ただし、建物を残して売る場合や、買主が住宅ローンを利用する場合は、売買決済前に建物表題登記や所有権保存登記が必要になる可能性が高くなります。

まずは次の順番で整理しましょう。

1. 土地・建物の登記状況を確認する
2. 固定資産税課税明細と名寄帳を確認する
3. 建物全体が未登記か、増築部分だけ未反映かを確認する
4. 相続人と建物の所有者を整理する
5. 建物を残す場合と解体する場合の査定を取る
6. 土地家屋調査士へ必要な表示登記を確認する
7. 司法書士へ相続・所有権登記を確認する
8. 登記・解体費用を含めて売却方法を決める

未登記建物は、放置期間が長いほど、建築資料の紛失、相続人の増加、所有権証明の難しさにつながります。

一方で、建物を利用しない買主へ古家付き土地として売る場合や、売主が解体して土地だけを売る場合など、必ず同じ手続になるわけではありません。

先に高額な登記や解体を行うのではなく、不動産査定、土地家屋調査士の調査、司法書士の権利確認を並行して進めることが、費用と時間の無駄を減らす方法です。