親から実家を相続したものの、
「まだ売る決心がつかない」
「貸せるかどうかも分からない」
「忙しくて後回しになっている」
という方は少なくありません。

ただ、相続した不動産は、使っていなくても放置してよいわけではないのが現実です。
岡山市でも空き家対策が進んでおり、管理が不十分な空き家への対応は以前より厳しくなっています。さらに、相続登記の義務化も始まっているため、「そのうち考えよう」が後で大きな負担になることがあります。

この記事では、相続した不動産を放置すると何が起こるのか、そして売るか貸すか決まっていなくても今やっておいた方がよいことを、岡山市の事情も踏まえてわかりやすくお伝えします。

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【岡山市】相続した不動産、放置するとどうなる？

1. まず知っておきたいのは「持っているだけで負担が続く」こと

相続した不動産は、住んでいなくても、使っていなくても、所有している限り管理の責任や費用負担が続きます。岡山市の固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されるのが原則です。市街化区域内であれば、固定資産税に加えて都市計画税もかかります。

しかも、所有者が亡くなったから自動で止まるわけではありません。岡山市では、土地・家屋の所有者が亡くなり、登記がすぐに終わらない場合、登記が完了するまでの間は現に所有している人（相続人など）が申告する必要があると案内しています。

つまり、相続した不動産は
「使っていないから負担がない」
ではなく、
「使っていなくても税金・管理・手続きの責任が残る」
ということです。

2. 放置すると、建物の傷みと近隣トラブルが進みやすい

空き家は、人が住まなくなると一気に傷みやすくなります。換気不足、雨漏りの放置、庭木や雑草の繁茂、害虫やねずみ、不法侵入などが起こりやすく、周囲にも悪影響が出やすくなります。国土交通省も、空き家の放置によって安全面、衛生面、防犯面で周辺に悪影響が及ぶと案内しています。

岡山市の空き家対策でも、適切な管理が行われていない空家等が、防災・防犯・衛生・景観などの面で地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼすとされています。

実際には、

• 草木が伸びて隣地にはみ出す
• 郵便物がたまり、防犯上の不安が出る
• 瓦や外壁が落ちそうになる
• 室内の湿気や臭いが強くなる
• 近所から「危ない家」と見られてしまう

といった形で、少しずつ問題が大きくなっていきます。

3. 2024年4月から、相続登記は「やった方がいい」ではなく「義務」になりました

相続した不動産を放置するときに、特に気をつけたいのが相続登記です。法務省によると、相続により不動産の所有権を取得した相続人は、相続の開始と不動産取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があります。正当な理由がないまま申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります。義務化は2024年4月1日から始まっており、制度開始前の相続でも未登記なら対象です。

岡山市も、建物の相続登記を放置すると権利関係の把握が難しくなり、所有者不明の空き家が増えると案内しています。

ここはとても大事で、
「まだ売るか貸すか決めていない」
ことと、
「登記をしなくていい」
ことは別です。

売るか貸すかを決める前でも、名義や相続関係の整理は先に進めた方が安全です。

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4. 放置が進むと「管理不全空家」「特定空家」のリスクが出てきます

空き家を長く放置して状態が悪くなると、行政上のリスクも出てきます。国の空家法では、周囲に著しい悪影響を及ぼす空き家を「特定空家」として対応し、さらに2023年の法改正で、その一歩手前の状態も「管理不全空家」として対応対象になりました。国土交通省は、管理不全空家や特定空家への指導に従わず勧告を受けると、住宅用地特例が受けられなくなると案内しています。

岡山市でも、改正法に対応して条例改正を行い、令和7年4月に管理不全空家等の認定基準を定めています。市の計画では、管理不全空家等に対して必要な措置を取るよう指導し、改善が見られず特定空家等に該当するおそれが大きい場合には勧告を行い、その場合は固定資産税等の住宅用地特例の適用対象から除外されるとしています。

「特定空家」と聞くとかなりひどい家だけの話に見えますが、実際にはその前段階の管理不全から見られる時代になっています。
だからこそ、完全に傷んでからではなく、まだ動ける段階で相談することが大事です。

5. 固定資産税の負担も、放置によって重くなる可能性があります

もともと住宅が建っている土地には、固定資産税の負担を軽くする住宅用地特例があります。岡山市の案内でも、住宅用地には課税標準の特例措置が設けられていると説明されています。

ただし前の見出しでも触れたように、管理不全空家や特定空家で勧告を受けると、この軽減措置から外れる可能性があります。国土交通省と岡山市の計画は、この点をはっきり示しています。

つまり、相続した不動産を放置して
「使っていないのに税金だけかかる」
だけでなく、状態が悪化すると
「さらに税負担が重くなる可能性がある」
ということです。

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6. 「売る」「貸す」が決まっていなくても、今やるべきことはあります

ここまで読むと不安になるかもしれませんが、今すぐ売るか、すぐ貸すかを決める必要はありません。
ただ、何もしないまま放置するのは避けた方がいいです。

まずやっておきたいのは、次の5つです。

① 相続登記の状況を確認する

名義がそのままになっていないか、誰が共有者なのか、遺産分割はどうなっているのかを早めに確認します。相続登記は義務化されているため、ここは後回しにしない方が安全です。

② 固定資産税の通知先や納税状況を確認する

岡山市では、所有者死亡後に現所有者の申告が必要になる場合があります。通知先が曖昧だと、後で話がややこしくなりやすいです。

③ 建物の現況を一度見ておく

雨漏り、庭木、外壁、給排水、臭い、残置物など、今の状態を把握することが大切です。傷みが軽いうちの方が、売却でも賃貸でも選択肢を残しやすいです。これは制度というより実務上かなり大きいポイントです。

④ 空き家管理が必要か判断する

岡山市の空き家対策では、所有者が高齢化したり遠方に住んでいたりすることが、管理不全な空き家が増える一因とされています。市の計画でも、空き家管理サービスの普及を進める考えが示されています。

⑤ 売る・貸す・保留のどれが現実的か整理する

古い家でも、立地や状態によってはそのままに近い形で貸せるケースがありますし、逆に売却の方が合うケースもあります。大切なのは、自己判断だけで決めず、地域の事情が分かるところに一度見てもらうことです。

7. 売却を考えているなら、税の特例を含めて早めに確認した方がいいです

相続した空き家を売る場合、一定の要件に当てはまれば、国税庁のいう被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除が使える可能性があります。内容は、一定の条件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるというものです。2024年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は、上限が2,000万円になります。

岡山市でも、この特例に必要な被相続人居住用家屋等確認書の交付について案内しています。

もちろん、要件は細かいので誰でも使えるわけではありません。
ただ、ここで伝えたいのは、放置して何も整理しないより、早めに相談した方が選べる手が増えやすいということです。

8. 岡山市では空き家の相談窓口があります

岡山市では、岡山市空家等総合相談窓口を設置していて、空き家に関する相談を受け付けています。電話番号は086-803-1410、平日8時30分から17時15分までです。市の案内では、補助金、空き家情報バンク、空き家診断などへの案内もされています。

また、岡山市は空き家対策のページで、相続登記、空き家情報バンク、空き家診断、除却・リフォーム支援など、空き家に関する関連情報をまとめています。

つまり、
「何から始めたらいいか分からない」
という段階でも、相談の入口はあります。

9. ミニクルホームに相談するメリット

相続した不動産は、法律だけでも、税金だけでも、建物管理だけでも解決しません。
実際は、

• 登記や名義の整理
• 建物の状態確認
• 売却の可能性
• そのまま貸せるかどうか
• 空き家管理が必要か
• 相続人同士の意見整理

など、いくつも同時に考える必要があります。

ミニクルホームなら、岡山市周辺の空き家事情を踏まえながら、
「売るべきです」と急がせるのではなく
「貸しましょう」と無理に勧めるのでもなく
今の家の状態とご家族の状況に合わせて、現実的な選択肢を整理しやすいのが強みです。

特に、

• まだ売るか貸すか決めていない
• 遠方で現地確認がしにくい
• 実家が古くて活かせるか不安
• まずは放置リスクを減らしたい

という方は、最初の相談がかなり大事です。

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まとめ

相続した不動産を放置すると、

• 固定資産税や都市計画税の負担が続く
• 相続登記の義務違反リスクがある
• 建物の傷みや近隣トラブルが進みやすい
• 管理不全空家・特定空家の対象になるおそれがある
• 勧告を受けると住宅用地特例が外れ、税負担が重くなる可能性がある

という形で、少しずつ選択肢が狭くなっていきます。

まだ売るか貸すか決まっていなくても大丈夫です。
大切なのは、放置したままにせず、今の状態を整理することです。

相続した実家や空き家を、このままでいいのか迷っている方へ。
ミニクルホームでは、岡山市を中心に、空き家相談・空き家管理・空き家活用のご相談をお受けしています。

• 売るべきか
• 貸せる可能性があるか
• まず管理から始めるべきか
• リフォーム前提で考えるべきか

こうしたことを、家の状態や地域性を踏まえて一緒に整理できます。

「まだ何も決まっていない」段階でも大丈夫です。
LINE・電話・お問い合わせフォームから、お気軽にご相談ください。

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FAQ

Q1. 相続した実家、まだ名義変更していなくても相談できますか？

はい、相談できます。
ただし相続登記は義務化されているため、早めに状況確認をした方が安心です。

Q2. 住んでいない家でも固定資産税はかかりますか？

かかります。岡山市では、毎年1月1日時点の所有者に固定資産税が課税されます。市街化区域なら都市計画税も対象です。

Q3. 古い実家でも貸せる可能性はありますか？

あります。
ただし立地や建物状態によるので、まず現況確認が大切です。

Q4. 放置するとすぐ特定空家になりますか？

すぐとは限りませんが、今はその前段階の「管理不全空家」も制度上の対象です。状態が悪くなる前に動く方が安全です。

Q5. 売るか貸すか決めていなくても相談していいですか？

大丈夫です。
むしろ決める前に、税金、状態、活用可能性を整理した方が後悔しにくいです。

Q6. 遠方に住んでいて管理できないのですがどうしたらいいですか？

岡山市の計画でも、遠方居住や高齢化が管理不全の一因とされています。空き家管理の活用を含め、早めの対応がおすすめです。

Q7. 売却を考えている場合、税金の優遇はありますか？

一定の要件を満たせば、相続空き家の譲渡所得の特別控除が使える可能性があります。個別条件があるため、早めの確認が大切です。

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