家賃滞納者への正しい対処方法｜大家さん向け基本対応 岡山市

家賃滞納が起きると、大家さんとしてはかなり不安になります。
「いつまで待つべきか」「すぐ退去を求めていいのか」「保証人に連絡していいのか」など、迷う場面は多いです。

ただ、家賃滞納は感情で動くとこじれやすいテーマです。
実際、1回の滞納だけですぐ契約解除や明渡しが認められるわけではなく、一般的には3か月程度以上の滞納が信頼関係の破壊として問題になりやすい一方、最終的には個別事情で判断されます。国土交通省の標準契約書でも、解除にはまず相当期間を定めた催告が前提とされています。

この記事では、家賃滞納者に対して大家さんが取るべき基本の対応手順を、わかりやすく整理して解説します。

まず知っておきたいこと｜家賃滞納は「証拠」と「順番」が大事

家賃滞納対応で最も大事なのは、いきなり強く出ることではなく、記録を残しながら段階的に進めることです。
法テラスは、滞納があった場合の対応として、借主本人への請求、保証人への請求、数か月程度以上の滞納がある場合の契約解除と明渡し請求を案内しています。つまり、大家さん側も「督促」「保証人・保証会社」「解除・明渡し」という順番を意識した方が動きやすいです。

そのため、滞納が起きたらまず整理したいのは次の内容です。

• 賃貸借契約書

• 入金履歴

• 未払い家賃、共益費、駐車場代の一覧

• 保証人の有無

• 保証会社の有無

• これまでの電話やメッセージの記録

ここが曖昧だと、あとで請求も解除も進めにくくなります。

ステップ1｜滞納が出たら、まずはすぐ連絡する

家賃滞納は、放置するほど回収しにくくなります。
最初の段階では、入居者本人へ早めに連絡し、単なる払い忘れか、資金繰りの問題か、支払意思があるのかを確認することが大切です。

この時点では、いきなり「退去してください」と言うより、
「○月分の入金が確認できていません」
「いつ支払える予定ですか」
と、事実ベースで確認する方がスムーズです。
1回の遅れだけで直ちに解除できるわけではないため、初動では冷静な確認が基本です。

ステップ2｜口頭だけで終わらせず、催告を形に残す

入居者と話ができても、口約束だけで終わらせるのは危険です。
国土交通省の賃貸住宅標準契約書では、賃料支払義務に違反した場合、貸主が相当の期間を定めて履行を催告し、それでも期間内に履行されないときは契約を解除できるとされています。

そのため、実務では次のような内容を文書で残しておくと安心です。

• 何月分が未払いか

• 未払い総額はいくらか

• 支払期限をいつにするか

• 支払がない場合は保証人・保証会社への請求や契約解除を検討すること

できれば、あとで証明しやすいように書面や内容証明郵便を使うと、後の手続に進みやすくなります。法テラスも、請求手段として内容証明郵便、民事調停、支払督促、訴訟などを挙げています。

ステップ3｜保証人・保証会社がいるなら早めに動く

家賃滞納で見落とされやすいのが、保証人や保証会社への対応です。
法テラスは、保証人がいる場合は保証人に滞納賃料を請求してよいと案内しています。

また、国土交通省の標準契約書では、連帯保証人は借主と連帯して契約から生じる債務を負担する建て付けになっており、保証人から請求があった場合は、貸主は賃料や滞納額などの情報を提供しなければならないとされています。

つまり、滞納が長引きそうなら、
「本人だけに何度も連絡して様子を見る」
ではなく、保証人・保証会社を含めて回収ルートを広げるのが基本です。

ステップ4｜分割で払うと言われたら、必ず書面にする

入居者から「一括は難しいけれど分割なら払える」と言われることがあります。
この場合、口頭で認めると後で揉めやすいので、分割返済の合意書を作っておくのが安全です。

書面には、少なくとも次の内容を入れておくと整理しやすいです。

• 滞納総額

• 毎月の返済額

• 通常家賃と返済分の支払日

• 約束が守られなかった場合の扱い

これは法律の定型手続そのものではなく実務上の整理ですが、後で「言った・言わない」にならないよう、記録化しておくことが大切です。催告や解除も、結局は経過をどれだけ残せているかが重要になります。

ステップ5｜数か月以上の滞納なら、解除と明渡しを検討する

滞納が長引き、催告しても支払いがなく、今後も契約継続が難しいと判断するなら、契約解除と明渡し請求を考える段階です。
法テラスは、数か月程度以上の滞納があり、賃貸人が契約継続を望まないのであれば、契約を解除して明渡しを求めることができると案内しています。

また、法テラスのやさしい日本語版でも、一般的には3か月程度以上の滞納があれば信頼関係破壊が認められやすいと説明されています。ただし、これはあくまで一般的な目安で、個別事情で結論は変わります。

国土交通省の標準契約書では、解除後、借主は直ちに本物件を明け渡さなければならないとされています。

ステップ6｜未払い家賃の回収と、退去させる手続は別で考える

ここは大家さんが混同しやすいポイントです。
未払い家賃の回収と、部屋を明け渡してもらうことは、同じではありません。

裁判所の案内では、支払督促は金銭の支払いを求める場合に限られる手続で、建物明渡しの請求には使えません。異議が出れば通常訴訟へ移行します。

そのため、

• お金だけ回収したい → 支払督促や訴訟

• 退去まで求めたい → 契約解除のうえで明渡し請求訴訟

というように、目的に応じて手続を分けて考える必要があります。

ステップ7｜判決や和解があっても、自分で追い出してはいけない

家賃滞納で特に危ないのが、大家さんが自分で鍵を替えたり、荷物を出したりすることです。
法テラスは、賃料の滞納があったからといって鍵を付け替えることはできないと明記しており、契約を解除しない限り貸主の「部屋を使わせる義務」は消えないと説明しています。さらに、無断開錠や鍵交換は、損害賠償や刑法上の問題につながる可能性もあるとしています。

実際に明渡しを強制するには、裁判所の不動産引渡（明渡）執行を使います。裁判所によると、執行官はまず明渡しの催告を行い、原則として催告日から1か月後を引渡期限として定め、その後に断行へ進みます。

つまり、勝手に追い出すのではなく、裁判所の手続で明渡しを実現するのが正しい流れです。

大家さんがやってはいけない対応

家賃滞納では、次の対応は避けた方がいいです。

1. 何度も口頭で言うだけで放置する

催告や連絡の記録が残っていないと、後で手続が進めにくくなります。

2. 1回の滞納で即退去を迫る

一般に、1回の滞納だけですぐ明渡しが認められるわけではありません。

3. 鍵交換や荷物撤去を勝手に行う

これは法的リスクが高いです。

4. 保証人や保証会社への連絡を後回しにする

回収ルートを狭めることになります。

早めに専門家へ相談した方がいいケース

次のような場合は、大家さんだけで抱え込まず、弁護士や司法書士などの専門家に早めに相談した方が安心です。

• 3か月以上の滞納が続いている

• 借主と連絡が取れない

• 保証人とも話が進まない

• 契約解除や明渡しまで考えている

• 室内に勝手に入ってよいか迷っている

法テラスも、解除が認められるかどうかは個別事情によるため、詳しくは専門家に相談するとよいと案内しています。

まとめ｜家賃滞納対応は「早く・記録を残し・順番通り」が基本

家賃滞納者への正しい対処方法は、感情で強く出ることではありません。
大事なのは、早めに動くこと、記録を残すこと、手順を飛ばさないことです。

基本の流れはこうです。

• まず入金状況を確認する

• 本人へ早めに連絡する

• 口頭だけでなく書面で催告する

• 保証人・保証会社にも動く

• 改善がなければ解除と明渡しを検討する

• それでも自力で追い出さない

この順番で進めれば、大家さんとしてもかなり整理しやすくなります。

岡山市での空室対策・管理見直しなら「ミニクルホーム」へ！

「今の管理会社に不満はあるが、どこに変えればいいか分からない」 「空室を埋めるために、新しいターゲット層の受け入れを検討してみたい」

そんな大家さんは、ぜひ一度**「ミニクルホーム」**にご相談ください。

ミニクルホームが大家さんに選ばれる理由

1. 四半世紀にわたる不動産経験と確かな実績 長年、不動産業界の最前線で培ってきた経験とノウハウで、岡山市の市場動向を的確に読み解き、大家さんの物件に最適な戦略を立案します。

2. 「住まい探しにお困りの方」の受け入れサポートに特化 ご高齢者、障がいをお持ちの方、生活保護を受給されている方への仲介・管理に豊富な実績があります。福祉課などの行政機関とも連携し、入居後のフォローアップも徹底。大家さんの不安を解消し、長期安定稼働を実現します。

3. 徹底したWeb集客と合理的なリフォーム提案 物件の魅力を伝える動画配信やSEO対策など、現代に必須のWeb集客を網羅。また、無駄なフルリフォームは提案せず、「ここを変えれば決まる」という費用対効果の高いご提案をお約束します。

管理会社を変えることは、決してハードルの高いことではありません。 現状の空室状況や管理体制に少しでも疑問を感じたら、まずは現状把握のつもりでお気軽にお問い合わせください。

大切な資産を満室にし、笑顔で賃貸経営ができるよう、ミニクルホームが全力でサポートいたします！

その他記事

岡山市の賃貸オーナー向け｜空室対策でやってはいけないことと決まる改善策

岡山市で空室が埋まらない大家さんへ｜今すぐ見直したい合理的な空室対策とは

【岡山市の大家さんへ】管理会社を見直すタイミングはいつ？現状打破のチェックポイント

岡山市で賃貸オーナーが家賃を下げる前に見直すべき募集条件とは

LINE

岡山県知事（３）第5473号

会社概要

株式会社ミニクルホーム

業務内容：

売買仲介・賃貸仲介・管理・賃貸空室対策コンサルタント・内装リフォーム保険代理店　

住所：岡山県岡山市北区奉還町二丁目１９番１４号

ＪＲ岡山駅西口徒歩７分

電話番号：０８６－２３９－３２９６

FAX　　：０８６－２３９－３３２３

メールアドレス：minikuru@bc.wakwak.com

しかける賃貸満室マン　城井　仁　（しろい　ひとし）