賃貸物件を退去したあとに、
「原状回復費用が高すぎる」
「岡山市でもこんなに請求されるの？」
「本当に全部払わないといけないの？」
と不安になる方はかなり多いです。
実際に岡山市も、2026年2月の注意喚起で、4年間住んだ家賃5万円のアパート退去後に、壁のクロス張替代やハウスクリーニング代、エアコンクリーニング代など約15万円の高額な原状回復費用を請求された事例を紹介しています。
結論からいうと、原状回復費用は請求されたからといって、そのまま全額払うものではありません。
国土交通省は、原状回復について、借主の故意・過失や通常の使用を超える使い方による損耗・毀損を復旧するものと整理しており、通常損耗や経年変化は借主の原状回復義務の対象ではないと示しています。
目次
原状回復費用が高すぎると感じやすい理由
退去時に揉めやすい理由は、「どこまでが借主負担なのか」が分かりにくいからです。
国土交通省の参考資料では、改正民法で通常損耗や経年変化について借主が原状回復義務を負わないことが明文化され、原状回復トラブルは消費生活センターへの相談の中でも特に多い類型だとされています。
岡山県消費生活センターも、退去時に畳替え、壁クロスの張り替え、ハウスクリーニングなどを請求され、敷金がほとんど返らないといった相談が多数あると案内しています。つまり、「高すぎる」と感じるケース自体は珍しくありません。
そもそも原状回復とは何か
原状回復は、入居時の新品状態に戻すことではありません。
国土交通省は、原状回復の一般的な基準として、借主の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超える使用による損耗・毀損を復旧することだと定義しています。さらに、借主に原状回復義務がある場合でも、経過年数を考慮し、負担範囲は補修工事が可能な最低限度の施工単位とするのが基本としています。
つまり、
「古くなったから全部交換」
「部屋全体をきれいにするため全面工事」
という理由だけで、すべてを借主負担にする話ではない、ということです。
借主負担になりやすいケース
借主が原状回復費用を負担しやすいのは、通常の生活を超える傷や汚れがある場合です。
国土交通省は、たとえばクロスへの落書き、誤ってつけたフローリングのキズ、結露を放置して拡大したカビやシミ、喫煙による臭いやクロスの変色などは原状回復義務が生じる例としています。
岡山県消費生活センターでも、台所の油汚れ、結露放置によるカビ、ペットによる傷、クーラーの水漏れ放置による壁の腐食などは借主負担の一般例として紹介されています。
借主負担にならない可能性があるケース
一方で、普通に生活していて自然に起きる劣化や汚れは、原則として借主負担ではありません。
国土交通省は、建物や設備の自然な劣化・損耗である経年変化、借主の通常の使用による損耗については、原状回復義務なしと整理しています。
岡山県消費生活センターは、貸主負担の一般例として、家具設置による床のへこみ跡、日照によるクロスの変色、テレビや冷蔵庫の後ろの壁の黒ずみ、エアコン設置によるビス穴などを挙げています。こうしたものまで一緒に請求されていないかは、かなり大事な確認ポイントです。
原状回復費用が高すぎるときに確認すべき4つのこと
1. 契約書の特約を確認する
岡山市は、退去時の高額請求トラブルについて、契約書内の特約に退去時費用が記載されている場合があるので、契約内容をしっかり確認して納得してから契約するようにと注意喚起しています。退去後でも、まずは原状回復特約、クリーニング特約、エアコンクリーニング特約などを確認してください。
2. 請求の内訳を出してもらう
「原状回復費用一式」では高いかどうか判断できません。
岡山県消費生活センターは、退去時に修繕費を請求された場合、修理明細を求めることを勧めています。クロス、床、清掃、設備、エアコンなど、どの項目にいくらかかっているのかを細かく確認しましょう。
3. 入居時と退去時の写真を確認する
岡山市は、退去時だけでなく入居時も部屋の状態を確認し、写真等を撮って記録に残すことを勧めています。特に、自分でつけていない傷が入居段階であった場合は、すぐ管理会社に報告するよう案内しています。
4. 国のガイドラインを見て説明を求める
岡山市は、納得できない費用を請求された場合は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を確認し、貸主に説明を求めて話し合うよう案内しています。感情的に拒否するより、契約書と明細を見ながら根拠を確認するほうが安全です。
全面張替え・全面交換と言われたときの考え方
原状回復費用が高くなる大きな理由のひとつが、
「部屋全体を張り替えた」
「全面交換した」
という請求です。
ただ、国土交通省は、借主に原状回復義務がある場合でも、負担対象範囲は補修工事が可能な最低限度の施工単位とすることが基本だとしています。つまり、必要以上に広い範囲の工事費用まで、そのまま借主負担にするのが当然というわけではありません。
原状回復費用が高すぎると感じたときは、
「本当にそこまでの工事が必要なのか」
「借主が負担する範囲はどこまでか」
を分けて確認することが大切です。
岡山市で相談できる窓口
岡山市は、退去トラブルや賃貸借トラブルについて、岡山市消費生活センターを案内しています。
相談電話は086-803-1109、相談日は月曜から金曜（祝日・年末年始を除く）、相談時間は午前9時から午後4時です。あわせて、消費者ホットライン188の利用も案内されています。
岡山市の注意喚起では、困ったときは無料の法律相談などにも相談をと案内しています。高額請求に納得できない場合は、一人で抱え込まず、早めに相談するのが現実的です。
よくある質問
Q. 岡山市で原状回復費用が10万円以上になったら高いですか？
金額だけで一律には言えませんが、岡山市自身が約15万円の高額請求事例を注意喚起しているように、内容確認が必要なケースはあります。まずは契約書と請求明細を確認してください。
Q. 普通に住んでいただけでも原状回復費用を払う必要がありますか？
通常損耗や経年変化については、借主が原状回復義務を負わないのが原則です。普通の生活で生じた自然な劣化まで当然に借主負担になるわけではありません。
Q. 契約書に特約があれば全部払わないといけませんか？
特約の確認は重要ですが、まずはその内容が何をどこまで定めているかを見る必要があります。岡山市も契約書の特約確認を呼びかけています。
Q. 納得できないときはどこへ相談できますか？
岡山市消費生活センターや消費者ホットライン188に相談できます。相談時間や連絡先も岡山市が公表しています。
まとめ
岡山市で原状回復費用が高すぎると感じたら、
「請求されたから払う」ではなく、まず中身を確認することが大切です。
見るべきポイントはこの4つです。
-
通常損耗や経年変化まで請求されていないか
-
契約書の特約に何が書かれているか
-
請求明細が細かく出ているか
-
岡山市や国のガイドラインに照らして説明できる内容か
国土交通省の考え方でも、借主が負担するのは故意・過失や通常の使用を超える損耗等に限られ、負担範囲も最低限の施工単位が基本です。岡山市も、納得できない請求にはガイドラインを確認して話し合うよう案内しています。
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退去費用で揉めると、次の部屋探しまで止まりやすいです。
岡山市で住み替えや賃貸相談が必要な方は、早めに選択肢を整理したほうが動きやすいです。
ミニクルホームでは、お部屋探しの相談にも対応しています。
参考記事
退去費用が払えないときはどうする？賃貸で高額請求された場合の対処法 岡山市
エアコンクリーニング代が高すぎる？賃貸退去時の請求内容と対処法
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【岡山市版】クロス張替え代が高すぎる？退去時に全額払う前に確認すべきポイント
参考動画
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