【岡山市版】原状回復の特約とは？退去時に払う費用・払わなくていい費用の見分け方

賃貸物件を借りるとき、契約書に出てくる
「原状回復の特約」
という言葉がよくわからないまま契約してしまう方は少なくありません。

そして退去時に、
「この費用は特約に書いてあるので借主負担です」
と言われて、はじめて不安になるケースが多いです。

結論からいうと、原状回復の特約とは、通常の原状回復ルールに加えて、退去時の費用負担について契約書で個別に定めた約束のことです。
ただし、特約があるから何でも借主負担になるわけではなく、まずは契約書にどう書いてあるか、内容に明確に合意していたかが大事になります。国民生活センターも、通常損耗や普通の使い方で生じる汚れ・キズは原則として借主負担ではない一方、費用負担についての特約があり、その内容について明確に合意している場合は、その特約の内容に従うことになると案内しています。

そもそも原状回復とは？

まず前提として、原状回復は
「入居したときの新品状態に戻すこと」
ではありません。

国土交通省は、原状回復を、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することと定義し、いわゆる経年変化や通常の使用による損耗等の修繕費用は賃料に含まれると整理しています。つまり、普通に住んでいて自然に古くなった部分まで、当然に借主が払うというルールではありません。

原状回復の「特約」とは何か

原状回復の特約は、簡単にいうと、
退去時の費用負担について、契約書で別に決めている約束
です。

たとえば、
「退去時のハウスクリーニング代は借主負担」
「エアコンクリーニング代は借主負担」
「一定額の清掃費を退去時に支払う」
のようなものが典型です。

岡山市も、退去時の高額請求トラブルについて、契約書内の特約に退去時に関する費用が記載されている場合があるので、契約時に内容をしっかり確認し、納得してから契約するよう注意喚起しています。

特約があれば必ず有効なの？

ここが一番気になるところだと思います。

結論としては、特約が書いてあれば自動的に何でも有効、というわけではありません。
一方で、内容が明確で、借主がその内容を理解して合意している特約であれば、その特約に従うことがあります。国民生活センターは、納得できない退去費用を請求された場合でも、まず特約がないか確認することを勧めています。

つまり実務では、
「特約があるか」
だけでなく、
「何を、どこまで、いくら負担する特約なのか」
を見ることが大切です。岡山市も、契約書や退去時の特約などをよく読み、不明点があれば事前に家主や仲介業者へ確認するよう案内しています。

特約があっても確認したいポイント

特約で特に見ておきたいのは、次のような部分です。

1. 費用の内容が具体的か

「原状回復費用は借主負担」とだけ書かれているのか、
「ハウスクリーニング代」「エアコンクリーニング代」「鍵交換費用」など、項目ごとに書かれているのかで、見え方はかなり変わります。内容があいまいなままだと、退去時にトラブルになりやすいです。岡山市も、退去費用については契約書の内容確認を重視しています。

2. 通常損耗まで全部借主負担になっていないか

国土交通省の基本ルールでは、通常損耗や経年変化は借主負担ではありません。なので、特約があったとしても、どこまでを借主負担とする合意なのかは慎重に見る必要があります。

3. 金額や計算方法が見えるか

「退去時クリーニング代○円」など金額が明示されているのか、
それとも退去時に実費精算なのか。
ここが分からないと、あとで「高すぎる」と感じやすくなります。岡山市は、納得できない費用を請求された場合、貸主に説明を求めて話し合うよう案内しています。

特約があっても、全部払うとは限らない理由

退去時の費用トラブルでは、
「特約に書いてあるから全部払ってください」
と言われることがあります。

ただ、国民生活センターは、原則として年月の経過による損耗や普通の使い方で発生する汚れやキズの修繕費用については、借主が負担する必要はないと案内しています。そこに加えて、特約があり、その内容に明確に合意している場合には、その特約に従うという整理です。つまり、順番としては、
通常ルールがまずあり、そのうえで特約がどう定めているかを見る
という考え方になります。

岡山県消費生活センターも、住宅は時間の経過で自然に劣化し、契約どおり普通の住み方・使い方をしていれば、そのまま返せばよいと案内しています。使い方が悪かったために生じた修理費用については借主負担ですが、普通の生活で生じる劣化まで当然に借主負担ではない、という整理です。

岡山市でよくある特約の例

岡山市で退去トラブル相談につながりやすいのは、次のような費用です。

• 退去時ハウスクリーニング代

• エアコンクリーニング代

• クロス張替え代

• 鍵交換費用

• 定額清掃費

実際に岡山市は、壁のクロス張替代、ハウスクリーニング代、エアコンクリーニング代など約15万円を請求された事例を紹介し、契約書の特約確認、入居時の写真記録、納得できない費用の説明請求を呼びかけています。

原状回復の特約で困らないために、契約前に見るべきこと

契約前なら、ここを見ておくとかなり違います。

契約書に「特約」の欄があるか

まずはこれです。
退去時費用に関する文言が、通常条項とは別に書かれていないかを確認します。岡山市は、契約書や退去時の特約などをよく読むよう案内しています。

不明点をその場で確認する

「この清掃費は何ですか？」
「エアコン代は1台ごとですか？」
「通常使用でもかかりますか？」
このあたりを、契約前に確認しておくのがかなり大切です。岡山市も、契約書に不明なことがあれば事前に家主や仲介業者へ確認するよう案内しています。

入居時の状態を写真で残す

岡山市は、退去時だけでなく入居時も部屋の状態を確認し、写真等を撮って記録に残すよう勧めています。特に、自分でつけていない傷があれば、すぐ管理会社に報告しておくことが重要です。

退去時に「特約があるので払ってください」と言われたら

その場で即決しないことが大切です。

まずは、
契約書のどの条項なのか
いくらの根拠なのか
明細はどうなっているのか
を確認しましょう。

岡山市は、納得ができない費用を請求された場合、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を確認し、貸主に説明を求め、話し合うよう案内しています。国民生活センターも、ガイドラインに示されている基準を参考に、貸主側に説明を求めて費用負担について話し合うよう案内しています。

岡山市で相談できる窓口

岡山市民であれば、岡山市消費生活センターに相談できます。
岡山市の案内では、相談電話は086-803-1109、相談日は月曜日から金曜日（祝日・年末年始を除く）、相談時間は午前9時から午後4時です。全国共通の消費者ホットライン188も利用できます。

よくある質問

Q. 原状回復の特約って、簡単にいうと何ですか？

退去時の費用負担について、通常ルールに加えて契約書で個別に決める約束のことです。ハウスクリーニング代やエアコンクリーニング代などが特約で定められることがあります。

Q. 特約があれば、普通の汚れでも全部払うことになりますか？

一律にはいえません。通常損耗や経年変化は原則として借主負担ではありませんが、費用負担についての特約があり、内容に明確に合意している場合は、その特約に従うことがあります。

Q. 契約書に特約が書いてあるか分からないです

契約書の「特約」「退去時費用」「原状回復」「清掃費」などの欄を見てください。岡山市も、契約時に契約書や退去時の特約などをよく読むよう案内しています。

Q. 岡山市で相談するならどこですか？

岡山市消費生活センターに相談できます。相談電話は086-803-1109で、188からも案内を受けられます。

まとめ

岡山市で「原状回復の特約とは？」と不安になったら、まず覚えておきたいのはこの3つです。

原状回復は新品に戻すことではない。
通常損耗は原則として借主負担ではない。
ただし、明確に合意した特約があれば、その特約に従うことがある。

だからこそ、契約書の特約をよく読み、分からないところは契約前に確認し、退去時に納得できない請求があれば、そのまま払う前に説明を求めることが大切です。岡山市も、ガイドライン確認、話し合い、写真記録、相談窓口の利用を案内しています。

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