こんにちわ!

ミニクルホームの城井です。

今回は不動産投資で賃貸アパート・マンションを経営して失敗しない3つの分析方法をお話しします。

正直、あまり話したくないことですがばらしますね。

いままで賃貸仲介して4500件以上契約して多くの大家さんにお会いして思ったことはあまりにも賃貸経営が下手すぎることです。いまでは僕も賃貸経営をして楽しくやっています。

では3つの法則をお話しします。

まずはこの条件での対策例でご説明します。

例 1K ユニットバス 市街地 マンション 家賃3万円 築年数35年

  洋6・K2

よくある昭和50年代末に建設された古いマンション。

客 層

多くの大家さんが失敗する大きなとこですね。

いつも驚くのですが多くの大家さんが誰でもいいから又は絞りすぎて案内や入居にならずダメになるケースが多いんです。

時代の流れに逆らわずに流れゆく客層を見分けないと失敗します。

では客層って何?

周辺に学校・会社・飲食店などに通学・通勤する施設をざっくりと見渡す。

あとは不動産屋に行ってどんな客層がうちのマンションに紹介したいのか案内が多いかを複数の不動産屋に聞く。

よくあるのが専門学校に通う外国人留学生いまではベトナムなどの東南アジアの方が多いので客層をそこに合わせる。

そしたら家電付きが人気が高いので中古の家電を設置して入居率を上げる。

日本人よりも現実的で入居費用を安くできるように1Kでも二人入居可能にする。

マンションの規則・マナー等を国別に翻訳して説明文を短文で注意喚起する文章を作成する。

嫌がる大家さんがいますがそんな時代ではない。

僕がコンサルしているマンションではこんな対策をしていまでは満室稼働中です。

以前は3/1空室で困っている状況が慢性化して大変でしたが改善されました。

こんな感じで聞き取りから対策を考えるといいですよ。

 

地 域

自分のアパート・マンションの立地は変えられないのでいまの地域性を活用して対策を考えます。

客層で話した周辺施設や近くに国道や県道・橋があるのかを確認します。

それによって立地による強みを探すことが大切です。

大きな川の橋が近くにあったら川向で住んでいるアパート・マンションからの通勤に面倒だと思っている人がいます。それと川向うでなく市街地に住みたいと思っている人もいるはずです。

そんな人アピール出来るようにしっかりと不動産屋へのアピールが必須です。

なんだそりゃと思われるかもしれませんが、賃貸仲介会社の営業マンは毎年入れ替わりが激しいので定期的に訪問又はFAX・メールして空室を定期的に大家さんから知らせることが重要です。

忘れられること・知られないことはとても損失が大きいですからね。

市街地で築35年経過していてもやり方によっていくらでも満室にできますから。まだまだ大丈夫です。

商 品

商品とは外壁・内装・設備・サービスオプション・共用部分になります。

客層に合わせた設備投資・ウェルカムプレゼント・家具家電のサービスオプションなどを考えないと無駄な投資をすることになりますから注意が必要です。

あとキレイ・清潔は当たり前の基準なので言っておきますね。まぁ~とにかく共用部分が汚れているのや室内はホコリや虫の死骸で汚いのやらトイレ・キッチンの水が乾いて臭いのやら色々とあります。あなたのところはそうじゃないですよね?

しっかりと管理しましょう。ここからがスタートですから。

古くなったマンションではそういったことに気が回らずに駐輪場は放置自転車が散乱して汚いしポストも汚い。そうならないように1週間に1回は点検のために自分で見まわるか業者に依頼するのがいいですね。

あと設備ではウォシュレット・TVモニターホンは設置が大切です。今回のマンションでも外国人の方はかなり警戒するので大切です。

そして、奇抜な壁紙はさけてオシャレなものを1面だけアクセントで貼るといいですね。参考までに。

水回りは特にキレイにしておくことが大切です。

築35年経過していたマンションだったので水回り(洗濯置き場・キッチン・トイレ・浴室)を改善してとてもよくなりました。

 

ざっと3つの分析方法をお話ししましたがいかがでしたでしょうか?

自分のアパート・マンションと比較して改善策を考えるといいと思われます。

おわり

 

 

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