査定額が会社によって違うのはなぜ？岡山で失敗しない選び方

結論｜比較するのは「査定額」ではなく「査定額＋根拠」

3社から、

と言われた場合、一番先にすることは、1,300万円のC社へ決めることではありません。

それぞれに、

と聞いてください。

そして、

• 比較した成約事例
• 土地の評価
• 建物の評価
• 想定売却期間
• 想定する売出価格
• 価格が下がる可能性

まで比較します。

すると、単なる「950万円・1,050万円・1,300万円」という数字ではなく、各社がどのように物件を見ているのかが分かります。

理由1｜参考にしている「成約事例」が違う

不動産会社は、周辺で実際に取引された不動産などを参考に査定します。

しかし、すべての会社がまったく同じ事例を選ぶとは限りません。

例えば岡山市北区の空き家を査定する場合でも、

• 徒歩圏の似た住宅
• 同じ町内の土地
• 少し離れた条件の良い物件
• 築年数が近い中古住宅

など、どれを比較対象にするかで結果が変わります。

「売出価格」と「成約価格」の違いにも注意

現在インターネットに出ている物件が2,000万円だったとしても、それは売出価格です。

実際に2,000万円で売れたとは限りません。

査定根拠を聞くときは、

と確認すると分かりやすくなります。

理由2｜建物を「いくら」と評価するかが違う

岡山の空き家では、築30年、40年を超えている戸建ても少なくありません。

そこで会社ごとの差が出やすいのが、建物評価です。

例えば同じ土地について各社が800万円と評価していても、

という差が出ることがあります。

建物について、

• そのまま中古住宅として使える
• 多少リフォームすれば使える
• 建物価値はあまり見込まない
• 古家付き土地として考える

という見方が違うからです。

理由3｜想定している「買主」が違う

誰に買ってもらうつもりなのかによっても査定の考え方は変わります。

例えば同じ築古戸建てでも、

A社｜中古住宅を探している一般購入者

建物を利用する前提で査定。

B社｜DIY・リフォーム前提の購入者

古さを許容できる買主を想定。

C社｜土地を探している購入者

建物価値をあまり見ず、土地中心に査定。

という違いがあります。

特に岡山市周辺は車で生活する世帯も多いため、物件によっては、

• 駐車台数
• 前面道路
• 車の出入り
• 生活施設へのアクセス

をどう評価するかでも買主層の想定が変わります。

理由4｜「何か月で売るか」の前提が違う

例えば、

つまり、

A社：950万円

C社：1,200万円

でも、

A社は「3か月程度で売る価格」、C社は「1,200万円から始めて長期間反響を見る価格」かもしれません。

数字だけでは比較できません。

必ず「想定売却期間」を聞く

この質問をすると、その価格が現実的な成約目線なのか、挑戦的な価格なのかが見えやすくなります。

理由5｜「査定価格」と「売出価格」を同じ意味で話していないことがある

ここも査定比較で混乱しやすい部分です。

例えば、査定価格が1,000万円でも、

「最初は1,100万円で出して反響を見ましょう」

という販売戦略があります。

一方、別の会社が、

「査定額は1,100万円です」

と言っている場合、数字だけを見ると同じように見えます。

そのため、

と確認することが大切です。

理由6｜現地をどこまで確認しているかが違う

机上査定と訪問査定でも結果が変わることがあります。

データ上は同じような土地でも、現地を見ると、

• 道路が狭い
• 車を入れにくい
• 高低差がある
• 庭木が大きく成長している
• 建物状態が予想より良い
• リフォーム履歴がある

と分かる場合があります。

そのため、

机上査定1,100万円

だったものが、現地確認後に、

訪問査定1,000万円

となることもあれば、反対に上方修正されることもあります。

理由7｜会社ごとに販売戦略・得意分野が違う

不動産会社にも得意分野があります。

例えば、

• 中古住宅
• 土地
• 投資物件
• 相続物件
• 空き家
• 買取

などです。

築古空き家を、

「古い家なので建物価値はほとんどない」

と考える会社もあれば、

「リフォーム前提の中古住宅として需要を狙える」

と考える会社もあります。

この販売戦略の違いが、査定額にも表れることがあります。

査定額が極端に高い会社はどう見る？

例えば、

となった場合、D社が必ず間違っているとは言えません。

他社が見落としている価値や、具体的な購入需要を把握している可能性もあります。

ただし、他社より大幅に高い場合は必ず、

と確認してください。

査定額が低い会社も、すぐ外さない

反対に、一番低い会社が一番現実的な場合もあります。

例えば、

• 周辺の直近成約を重視している
• 建物劣化を詳しく見ている
• 3か月程度で売れる価格を重視している
• 買主からの価格交渉まで想定している

ために低めになっている可能性があります。

そのため、低い査定についても、

「何をマイナス評価していますか？」

と聞いてみましょう。

3社の査定をこう比較する

査定額だけではなく、次の表を作ると比較しやすくなります。

こうすると、

「C社が350万円高い」

ではなく、

「C社は建物評価を他社より300万円ほど高く見ている」

と差額の原因が見えてきます。

査定比較で必ず聞きたい7つの質問

この7つへの答えを比較すると、査定書の数字だけでは分からなかった違いが見えてきます。

「査定額の根拠を聞く」のは失礼ではない

査定結果が1,200万円だったとき、

「なぜ1,200万円なのですか？」

と聞くことに遠慮する必要はありません。

不動産売却では、最終的に大きな金額が動きます。

会社選びをするなら、価格の根拠を確認することは重要です。

媒介価額について宅地建物取引業者が意見を述べる場合には、その根拠を示して説明する仕組みがあります。

したがって、

と聞いてみてください。

岡山で会社を選ぶなら「地域の買主像」まで聞く

査定根拠が同程度なら、次に聞きたいのが、

「この家は、どんな人が買うと思いますか？」

です。

例えば、

• 子育て世帯
• 単身・夫婦世帯
• リフォーム前提の購入者
• 土地を探している建築希望者
• 投資家

など、具体的な答えが返ってくれば、その会社が販売まで考えて査定しているか確認できます。

査定額が違うときの会社選び5項目

こんな会社なら慎重に比較する

査定額の高低より、説明内容を確認してください。

反対に、信頼しやすい査定とは？

このような査定であれば、たとえ一番高い金額でなくても、売却判断に使いやすい資料になります。

査定額が違ったときの判断手順

この順番なら、最高査定額だけで決める失敗を避けやすくなります。

よくある質問

Q．同じ家なのに査定額が300万円違うことはありますか？

あり得ます。参考にする成約事例、建物の評価、売却期間、想定する買主、販売戦略などが会社によって異なるためです。差額が大きい場合は「どの項目で差が出ているのか」を確認してください。

Q．一番高い査定会社を選んだ方が得では？

必ずしもそうとは限りません。査定額は成約価格の保証ではありません。高い査定額を提示した会社には、その価格で売れると考える具体的な根拠と想定売却期間を確認してください。

Q．低い査定額を出した会社は能力が低いのでしょうか？

そうとは限りません。短期間で成約できる現実的な価格を提示している、建物劣化などを慎重に評価している可能性があります。低い理由も確認しましょう。

Q．査定額と売出価格は同じですか？

必ずしも同じではありません。査定価格を基準に、売主の希望や売却期間などを踏まえて実際の売出価格を決めることがあります。

Q．査定額と実際に売れた価格が違うのはなぜですか？

査定はあくまで価格の目安です。実際の成約価格は、市場の反応、購入希望者からの価格交渉、建物状態、売却時期、競合物件などの影響を受けます。

Q．何社くらい比較すればいいですか？

相場や考え方を比較するなら2～3社程度から始める方法があります。ただし会社数を増やすこと自体が目的ではありません。査定根拠を比較できる範囲で依頼しましょう。

Q．他社の査定書を見せても大丈夫ですか？

他社査定について「他社では○○万円だった」と伝え、価格差の理由を聞く方法があります。ただし査定書に記載された情報の取扱いについては、その書類の注意事項等も確認してください。

まとめ｜査定額の「順位」ではなく「差額の理由」を見る

岡山の空き家を複数社へ査定すると、会社によって金額が違うことがあります。

主な理由は、

ためです。

だから、

A社950万円、B社1,050万円、C社1,300万円

という結果が出ても、C社へ即決する必要はありません。

まず、

• 土地はいくらなのか
• 建物はいくらなのか
• 何と比較したのか
• 何か月で売る想定なのか
• 実際にはいくらで売り出すのか

を聞いてください。

査定額の根拠と販売戦略をセットで比較することで、岡山の空き家売却を任せる会社を選びやすくなります。

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